Szeptemberre látványosan megtorpant a magyar lakáspiac: országosan már nem emelkedtek tovább az árak, Budapesten pedig egymást követő második hónapban mértek csökkenést az ingatlan.com lakásárindexe szerint. Az országos éves drágulás üteme az augusztusi 11,2 százalékról 8,2 százalékra lassult, miközben a fővárosban egy év alatt mindössze 3,3 százalékos áremelkedést mértek. A változás azért is figyelemre méltó, mert 2015 közepe óta mindössze néhány alkalommal fordult elő, hogy egyszerre mind a nyolc régióban lassult a drágulás vagy csökkentek az árak az előző hónaphoz képest. A háttérben egyszerre állhat a tavalyi magas bázis, a lakások romló megfizethetősége és a kereslet visszaesése. Miközben az új lakások kínálata ötéves csúcsra emelkedett, egyre kevesebb vásárló képes vagy hajlandó megfizetni a korábbi drágulás után kialakult árszinteket.

Országosan megállt a drágulás

Augusztusban még 0,4 százalékkal emelkedtek országosan a lakásárak, szeptemberben azonban már stagnálást mért az ingatlan.com. Az éves változás ennél is látványosabb: míg augusztusban 11,2 százalékkal kerültek többe az ingatlanok, mint egy évvel korábban, szeptemberben már csak 8,2 százalék volt az éves drágulás.

Ilyen alacsony országos éves áremelkedést 2024 decembere óta nem mértek. A lassulás ráadásul gyakorlatilag az egész országot érinti, ami ritka jelenségnek számít a magyar lakáspiacon.

2015 közepe óta korábban mindössze három olyan hónap volt, amikor mind a nyolc régióban lassult az áremelkedés vagy csökkentek az árak az előző hónaphoz képest. Ilyen fordulatot 2019 novemberében, 2022 októberében és 2024 novemberében lehetett látni.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a tavalyi drágulási hullám 2025 novemberében érte el a csúcspontját. Akkor országosan 18,4, Budapesten pedig 24,1 százalékos éves áremelkedést mértek.

Budapesten már két hónapja csökkennek az árak

A fővárosban még erőteljesebb a fordulat. Augusztusban 0,7 százalékkal csökkentek a lakásárak az előző hónaphoz képest, majd szeptemberben további 0,2 százalékos visszaesést mértek.

Éves összevetésben Budapesten már csak 3,3 százalékkal magasabbak az árak, mint 2025 szeptemberében. Ilyen mérsékelt éves drágulást 2024 februárja óta nem látott a fővárosi piac.

Balogh szerint a számok egyelőre nem általános és nagyarányú áresést mutatnak, sokkal inkább a korábbi gyors drágulás megtorpanását. Országosan stagnálás látható, míg Budapesten kisebb árcsökkenés kezdődött.

A szakértő ugyanakkor hangsúlyozta, hogy a lassulás ellenére az ingatlanárak továbbra is magasak. A korábbi évek jelentős drágulása miatt az elérhetőségi probléma nem szűnt meg attól, hogy néhány hónapban már nem emelkednek tovább az árak.

Több régióban is csökkenés kezdődött

Nem csak Budapest produkált negatív havi változást. Pest vármegyében szeptemberben 0,6 százalékkal, az Észak-Alföldön pedig 1,2 százalékkal csökkentek a lakásárak augusztushoz képest.

A Dél-Alföldön lényegében teljesen elfogyott a korábbi lendület. Augusztusban még 2,2 százalékos havi drágulást mértek, szeptemberben azonban már csak 0,1 százalékkal emelkedtek az árak.

Közép-Dunántúlon 1,5, Dél-Dunántúlon 0,9, Észak-Magyarországon 0,6 százalékos havi drágulás történt, Nyugat-Dunántúlon pedig stagnáltak az árak.

Az éves adatok is arra utalnak, hogy a korábbi általános és kétszámjegyű drágulási hullám visszaszorulóban van. Balogh szerint néhány hónappal korábban még minden régióban legalább 10 százalékos volt az éves áremelkedés, mostanra azonban már csak Közép-Dunántúlon, Dél-Dunántúlon és Dél-Alföldön maradt a tízszázalékos szint fölött.

Az Otthon Start tavaly még felpörgette a piacot

A mostani lassuláshoz a magas összehasonlítási alap is hozzájárul. Az Otthon Start program 2025 szeptemberi indulása jelentős keresleti hullámot indított el, amely akkor egyetlen hónap alatt 2,8 százalékos országos lakásár-emelkedést eredményezett.

Ehhez képest 2026 szeptemberében már egyáltalán nem emelkedtek országosan az árak. A két időszak közötti különbség jól mutatja, milyen gyorsan változott meg a piaci környezet.

A program kezdetben jelentősen megdobta a keresletet, miközben a kínálat nem tudott azonnal alkalmazkodni. Ez általános áremelkedéshez vezetett, különösen azokon a területeken és ingatlantípusoknál, amelyek megfeleltek a támogatott vásárlók igényeinek.

A kínálat azonban később elkezdett bővülni. Mire több új lakás került piacra, az árak már olyan magas szintet értek el, hogy a potenciális vásárlók egy része egyszerűen kiszorult a piacról.

Ötéves csúcson a kínálat, közben visszaesett a kereslet

A lakáspiaci fordulat egyik legfontosabb oka a kereslet és a kínálat közötti viszony megváltozása. Az új lakások kínálata ötéves csúcsra nőtt, miközben a vásárlói érdeklődés jelentősen visszaesett.

A Mérleg korábban bemutatta, hogy az Otthon Start indulása idején a kereslet gyorsabban nőtt, mint amilyen tempóban a kínálat reagálni tudott. Ez felfelé hajtotta az árakat, majd később éppen az emelkedő árak kezdték visszafogni a vásárlói aktivitást.

Balogh László szerint a lakások romló megfizethetősége most már érdemben korlátozza a piacot. Egyre kevesebb olyan vevő marad, aki a jelenlegi árakon képes és hajlandó vásárolni.

Ez egyes területeken már konkrét árcsökkenésben is megjelenik. A jelenség különösen Budapesten látványos, ahol több kerületben már az egy évvel korábbi szint alá kerültek a medián négyzetméterárak.

Hat budapesti kerületben már olcsóbbak a lakások, mint egy éve

Budapesten október elején 1,41 millió forint volt a használt lakások és házak medián négyzetméterára. Ez még mindig 2 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban, de a fővároson belül jelentős különbségek alakultak ki.

Hat kerületben már csökkentek az árak éves összevetésben. A IX. kerületben 2,7 százalékos, a III. kerületben 1,9 százalékos, az V. kerületben 1,8 százalékos visszaesést mértek.

A XII. kerületben 1,7, a XI. kerületben 1,5, a XIII. kerületben pedig 0,5 százalékkal volt alacsonyabb a medián négyzetméterár, mint egy évvel korábban.

Ezzel szemben a külsőbb kerületek egy részében továbbra is jelentős a drágulás. A XXII., XVII., XXIII. és XVIII. kerületben 10–12 százalékos éves áremelkedést mértek.

Az V. kerület továbbra is messze a legdrágább

A budapesti kerületek között továbbra is óriási árkülönbségek vannak. A legdrágább az V. kerület, ahol az eladó használt lakások és házak medián négyzetméterára október elején 1,99 millió forint volt.

Az I. kerületben 1,87 millió, a XII. kerületben pedig 1,75 millió forintos medián négyzetméterárral találkozhattak a vásárlók.

A főváros legolcsóbb kerülete továbbra is a XXIII., ahol 958 ezer forintos medián négyzetméterárat mértek. Még itt is közel egymillió forintba kerül tehát átlagosan egyetlen négyzetméter.

A számok jól mutatják, hogy az áremelkedés lassulása vagy akár kisebb csökkenése még nem jelenti azt, hogy Budapest ismét olcsó lakáspiac lenne. Az árszintek történelmi összevetésben továbbra is rendkívül magasak.

A megyeszékhelyeken továbbra is gyorsabb a drágulás

A fővárossal szemben a megyeszékhelyeken még erősebb maradt az éves áremelkedés. Egy év alatt átlagosan 8,3 százalékkal nőtt a medián négyzetméterár, amely így elérte a 872 ezer forintot.

A különbségek azonban itt is jelentősek. Békéscsabán 23 százalékos éves drágulást mértek, Kaposváron és Szolnokon pedig több mint 16 százalékkal emelkedtek az árak.

Nem minden nagyvárosban maradt meg azonban a növekedés. Szombathelyen például 1,1 százalékkal csökkentek a lakásárak egy év alatt.

A szeptemberi adatok összességében arra utalnak, hogy a magyar lakáspiac egy új szakaszba érkezhetett. Az elmúlt időszak gyors drágulása után országosan megtorpant az áremelkedés, Budapesten pedig már két egymást követő hónapban csökkentek az árak. Hogy ez tartós trenddé válik-e, vagy csak átmeneti korrekció következik, azt elsősorban a kereslet alakulása, a finanszírozási lehetőségek és a lakások megfizethetősége döntheti el a következő hónapokban.

MNO – Magyar News Online

Olvasson hiteles híreket Magyarországról, független forrásból!

A Magyar News Online független magyar hírportál, amelynek célja, hogy közérthető, pontos és pártatlan tájékoztatást nyújtson a hazai és nemzetközi eseményekről.

Függetlenségünkből nem engedünk. Tartalmainkat nem politikai pártok, gazdasági érdekcsoportok vagy más külső szereplők elvárásai alapján készítjük. Szerkesztőségünk önállóan dönt arról, mely ügyekkel foglalkozik, és azokat milyen szempontok szerint mutatja be.

Hiszünk abban, hogy a hiteles sajtó alapja az ellenőrzött információ, a többoldalú tájékoztatás és az átlátható működés. Arra törekszünk, hogy olvasóink megbízható, kritikus és kiegyensúlyozott képet kapjanak a világ történéseiről.

A Magyar News Online olyan újság kíván lenni, amelynek tartalmát nem a hatalmon lévők vagy gazdasági szereplők diktálják, hanem a tények, a szakmai szempontok és az olvasók hiteles tájékoztatásának igénye határozza meg.